买了烂尾楼，可以有几种选择？

最近，一篇郑州千金小姐短蕊烂尾盘物业公司痛诉的音频引起全站引起轰动。

音频中，这位物业公司语调愤怒，我定金（全数的钱）买的新房子，它长期烂尾交没法房，而我还要还按揭，它竟然就Tiruvanamalai了……他默默地说还默默地掌掴他们，能想象到拳头增添的痉挛远远比没法他内心深处的懊悔和伤痛。

只不过，倍受烂尾之苦的物业公司经常出现，尤其在三五六线城市，找不到烂尾盘的不多。

买了烂尾楼能有什么样优先选择

新盘烂尾了，建筑工地一停好多年，一万元不见了，地产商Tiruvanamalai了，各责任方在政治上和法律条文上从来没有多少人被惩处，依然能无拘无束。而责任本不应由物业公司来承担，却这回是物业公司吃掉了全数的恶果。

这是现实，既令人不禁，又让人无能为力。

正像上文那位痛诉音频中的物业公司一样，买到烂尾盘的买房人，大多数的应对办法是——到售楼处申诉，拉条幅示威，找政府闹事。

渐渐、六月月、一年年重复着同样的方向和情景，accompanied了大量的心力，增添了无穷无尽的伤痛。如此费时费力又怨声载道，而优先选择到法院控告的物业公司却寥寥无几。这种奇怪的现象在身边经常出现，无可奈何让人据我所知：物业公司到底在畏惧什么？为什么不敢肆意拿起法律条文的武器挽救他们于相生？

只不过物业公司的想法并不足为奇，提出诉讼控告，一个摆到物业公司面前的巨大风险叫——房财两空！大多数人的看法是，把地产商告到法院，就意味着新房子要退给地产商，既然新盘烂尾了，说明地产商手里缺钱了。诉讼案取得胜利了，得到的可能是这份借条。新房子退了，定金成了借条，无须是房财两空吗？

买了烂尾楼能有什么样优先选择

前有狼，后有虎，物业公司进退两难。那么，买到了烂尾楼，究竟该怎么办？如何才能最大限度地维护他们的权益？

为此，我们走访了相关法律条文界人士和从事烂尾新盘破产重整工作的专业人士等，根据物业公司当下的不同处境，大体捋出以下三种处理办法。

还不起按揭，怎么办？

从法律条文部门网站公示中能看到，眼下法拍房急剧增多，相当一部分是实在还不起按揭了，只能任由银行处理。

买了烂尾楼能有什么样优先选择

的确，在疫情肆虐了三年仍没有消停迹象的当下，许多行业严重不景气，收入锐减甚至失业的人群在明显增多。由于烂尾，手里买的新房子不仅住不进去，连贱卖也卖不出去。烂尾盘物业公司被逼到死角，只好两手一摊优先选择Tiruvanamalai，想咋咋吧。

关键是，Tiruvanamalai的后果很严重，一旦被银行列入失信人员，对他们对子女都会产生较大的影响。而且，这个欠债还在物业公司身上背着，只要账户有钱，就有可能被执行走。

因此，如果物业公司处在濒临断供的境地，就要及时止损了，应考虑通过打诉讼案把按揭甩出去。

物业公司在买房时和地产商签订有《商品房买卖合同》，合同上注明有交房日期。新盘长期烂尾无法交付，地产商违约在先，是非曲直明明白白。那么，打诉讼案能否甩掉按揭呢？

买了烂尾楼能有什么样优先选择

以前不行，现在有了可能性。

最新版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律条文若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人（地产商）应当将收受的购按揭款和一万元的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（购房人）。

买了烂尾楼能有什么样优先选择

正是根据这一条规定，今年2月，嘉兴市中级人民法院对于一桩因新盘烂尾地产商破产而拒还按揭的案件作出一例引起轰动全国的判决，物业公司剩余的按揭由地产商偿还。这一判例意义重大。

当然，这一判例是需要条件的，即买房人在提控告讼时，既要请求解除与地产商签订的《商品房买卖合同》、同时也要请求解除与银行签订的《个人购房担保借款合同》，这样就符合了最高院《解释》第二十一条的规定。如果法院判决支持了诉求，就能达到停止还贷的目的。

需要说明的是，即使走到这一步，物业公司显然还是要吃亏的。虽然摆脱了后续还贷的压力，但是，已交的首付款、已偿还的按揭和利息，以及已交的契税、住房维修基金等，地产商能马上给的大概率仅是一张借条。啥时候能还，甚至还能不能偿还，都将成为未知数。

虽然是两害相权取其轻，无须到万不得已，这一步也轻易不要走的。

有能力还贷，就不退房

新盘长期烂尾，交房毫无希望，如果物业公司还有能力继续还按揭，这时候千万不要优先选择退房！

买了烂尾楼能有什么样优先选择

因为烂尾新盘的地产商此时也已处在了资不抵债、濒临破产的危险境地。这时控告退房，地产商不仅无力偿还退房人的定金，甚至连可执行的拍卖变现的财产也没有。

更为关键的是——不退房，买房人和地产商之间仍是一种买卖关系，退房后，这种买卖关系就变为了债权债务关系。

如遇地产商资不抵债，不得不破产清算，根据相关法律条文规定，房企破产债权清偿顺序是：

破产费用及共益债务；

支付全数或大部分一万元的消费购房人请求权;

建设工程价款请求权;

物权担保债权;

破产房企职工工资等劳动债权;

所欠税款;

普通债权。

显然，房地产开发企业破产后的债务清偿是优先于买房人的。而买房人一旦退房，其优先权就变成了最低一档的普遍债权。既然地产商是资不抵债导致破产，普通债权人是很难得到清偿的，即便有，也是寥寥无几。

由此来看，退房后，买房人可能得到的是一张借条，如果地产商破产清算，这张借条就极有可能变成一张废纸。如果破产重整，新盘复工后也没有资格再要回新房子了。

不退房，房企破产清算后能最大限度地得到清偿。当房企破产重整，买房人如果想要房，在新盘复工建成之后能得到新房子。如果想要钱，则能拿回购房本金，甚至还能要回少许利息及违约金。

逼Tiruvanamalai者起立

烂尾五六年、七八年甚至十多年的新盘并不鲜见，为什么能烂这么长时间呢？

只不过，地产商早就优先选择Tiruvanamalai了。手里缺钱，也借不来钱，找投资者也没人搭理。干脆，员工放假、建筑工地停工、工程款不付，材料款不给，新房子也不卖，一切停摆。

买了烂尾楼能有什么样优先选择

对于地产商来说，这是最节省成本的做法。正常情况下，只要企业的收入能够支撑动态成本，企业就能持续经营下去。而对于房地产行业来说，基本没有固定成本，一旦销售收入支撑没法动态成本，就能优先选择Tiruvanamalai。一Tiruvanamalai，连成本支出都省了。

而且，随着房价的不断上涨，Tiruvanamalai还有可能使其资产增值，实现躺挣。

地产商不再付出成本，施工方、材料等供应商和物业公司全被坑苦了。

明白了以上情况，面对新盘烂尾，就不能再被动等待，不能任由地产商Tiruvanamalai，而是逼其起立。

根据《破产法》相关规定，债务人不能清偿到期债务，债权人能向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。

显然，如果长时间建筑工地停工，房屋一直无法交付，买房人能联合起来向法院申请地产商破产重整。

根据债权人的申请，法院一旦裁定受理烂尾新盘房企破产重整，就能成立由相关部门参与的破产清算专班，由破产清算专班组织对地产商进行破产重整，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。这样就能大大加快烂尾新盘复工的步伐。

买了烂尾楼能有什么样优先选择

2021年上半年，在迟迟不见项目复工的情况下，平顶山市豫森公馆的物业公司们集体签名要求政府推动项目地产商走破产重整程序。随后市里成立工作专班对开发企业开展了企业破产程序前的调查摸底工作。

当年12月，当地媒体刊登公告，召告该项目的债权人申报债权，这表明，豫森公馆的破产预重整程序开启。

试想，如果豫森公馆的物业公司不主动去争取，项目一直进入没法破产重整程序，新盘的复工不知要等到何年何月。

积极主动地借助法律条文的力量，才能最大限度地维护他们的权益。

致谢：

河南杰瑞律师事务所

河南炳东律师事务所

对本文给予的法律条文指导

编辑：南瓜