多城下调房贷利率，对购房者有啥影响？楼市呈现哪些新走向？

南昌市上饶市狠抓明显改善住户居住条件，完善学校、菜市场等住宅邻近基础建设设施，让住户住上无忧房。鞍斑上饶市蓉江片区的一处居民小区。胡江涛摄（国民听觉）

去年，苏州市镇江市透过组织万雅、推出特惠房销售、开展网购活动等，支持满足住户连续性和明显改善性住房需求。鞍斑镇江市民在万雅上挑选出商品住宅。赵启瑞摄（国民听觉）

近一年来，全国余座卫星城修正房价调控政策，透过降按揭、降税赋、修正限牌范围、提升住房公积金银行按揭贷款等，促进房地产业市场平稳健康发展。徐 骏作（中新社发）

对于银行贷款买车的买车人，房贷是其买房决策中的关键权衡因素。交费年数胼足蝠、房贷多高，一定程度上负面影响着买车人的购买意向。

近一年来，许多买车人发觉所在卫星城的房贷略有上调，北京等卫星城第母阎氏房贷重返4黄金时代，山东菏泽、广东肇庆等地房贷甚至重返3黄金时代，引发了社会广泛关注。

房贷降了，对买车人G540负面影响？伴随房贷发生变动，房价又呈现什么样新迈向？记者进行了采访。

LPR上调带动房贷下行

凑齐按揭、银行贷款买车，是许多买车人关心的话题。

30岁的里亚舒前一年在深圳购得了一套现房，房子还没交货，她已经还了一年房贷。我办理银行贷款时房贷为4.95%，最近收到银行打来的手机短信，提醒住房银行贷款利息率上调到了4.6%，这意味着月供压力稍稍小了点。里亚舒说。

近一年来，许多卫星城的房贷略有上调。珍珠研究所统计数据显示，去年9月，其监控的103个重点卫星城主流第母阎氏房贷为4.15%，母阎氏房贷为4.91%，较上月依次回升17BP（百分点）、15BP，较去年最高峰依次回升159BP、108BP。

房贷的发生变动与宏观经济迈向有关。中国国民大学中国资本市场研究所亚太区院长谢亚轩告诉记者，着眼于稳增长，近一年来国家在财政政策、货币政策等各方面出台数项措施。在房地产业领域，LPR上调成为稳房价的关键各方面，近年多个卫星城房贷略有下降，与LPR的发生变动有直接关连。

据了解，所谓LPR即银行贷款市场报价利率，由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的银行贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。与较为固定的银行贷款基准利率相比，LPR往往会随市场浮动，而其上浮或上调通常会对房贷造成一定负面影响。

记者梳理发现，近一年来LPR共经历了3次上调。1月20日，中国国民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，依次上调10个百分点、5个百分点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，上调15个百分点；8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，依次较上一期上调5个百分点、15个百分点。目前最新LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。

受8月份5年期以上LPR上调的负面影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷再降。珍珠研究所市场分析师刘丽杰介绍。据珍珠研究所统计，截至9月19日，已有86个卫星城房贷主流利率低至第母阎氏4.1%、母阎氏4.9%的水平。分卫星城线看，一线卫星城房贷较高，第母阎氏平均为4.6%，母阎氏平均为5.13%；二三线卫星城平均利率水平相对较低。

部分买车人考虑提前交费

房贷上调，意味着买车人月供金额将略有减少。据测算，9月份部分卫星城第母阎氏房贷同比降幅达166BP，以第母阎氏房100万元商业银行贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少，部分已买车人开始考虑提前交费。北京白领李琪于2020年底在朝阳区购得了一套两居室，他告诉记者：我的房贷是去年1月批下来的，按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度，我目前的房贷为5.2%。现在五年期以上LPR上调为4.3%，再加55BP，也就是北京新发放的第母阎氏房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前交费了，但我的房贷要到明年1月才能修正，如果届时房贷计算下来低于5.2%，我也会申请提前交费。

上海市一家国有大行的个贷经理也向记者证实，受LPR上调负面影响，房贷略有下行，确实有许多买车人想提前交费，申请提前交费的大多是刚买房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。

从银行贷款模式看，买车人在申请住房银行贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但不论以何种方式计算，房贷上调均存在刺激买车人提前交费的可能。谢亚轩分析，对于存量房贷部分，如果买车人选择以固定利率银行贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前交费的压力。而对于选择以浮动利率银行贷款的买车人来说，房贷下降减轻了当前的月供压力，因此这些买车人也可能会考虑提前交费，降低总体买房成本。当买车人选择提前交费，他们省下的这部分资金可用于其他消费，对经济发展也能起到一定促进作用。谢亚轩说。

房贷上调对于刚需买房群体也是一大利好。业内人士分析，对于有买房意向的消费者而言，房贷处于低位是其买房的好时机，也能对房价回暖起到积极作用。利率低、放款快有助于降低买房成本、加快买房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。刘丽杰认为，当前部分一二线重点卫星城房贷水平仍处在较高水平，未来仍有上调空间。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看，近一年来，国内不仅屡次上调LPR释放政策红利，还打出一系列利好房价组合拳，出台了降低买房按揭比例、提高住房住房公积金银行贷款上限和提高住房公积金提取额度等政策。

9月29日，中国国民银行、银保监会再发通知，决定阶段性修正差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的卫星城，在2022年底前阶段性放宽第母阎氏住房商业性个人住房银行贷款利率下限。

这一政策措施的出台，有利于支持卫星城政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产业市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放第母阎氏住房银行贷款利率水平，有利于减少住户利息支出，更好地支持连续性住房需求。中国国民银行有关负责人说。

根据易居研究所智库中心提供的数据，在国家统计局70个大中卫星城房价指数中，至少有23个卫星城符合央行发布的上述新政要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地。此次新政出台体现了国家用好房贷政策工具、引导房价健康发展的导向。易居研究所智库中心研究总监严跃进说。

伴随各类利好措施落地，房价也呈现一定回暖趋势。国家统计局统计显示，1-8月份，全国商品住宅销售面积同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1个百分点；商品住宅销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。值得注意的是，其中中小户型住宅销售降幅收窄幅度较大。

对于多数住户而言，大量刚需和明显改善性住房需求主要集中在中小户型。首都经济贸易大学特大卫星城经济社会研究所研究员赵秀池告诉记者，伴随房贷下行和系列宽松的房地产业金融政策出台，有效需求得以释放，体现在中小户型住房需求略有回升，当前我国城镇化进程仍在加快，每年有超千万人口进城，衍生出大量刚需和明显改善性住房需求。因此，仍有必要透过调节房贷和按揭款比例等措施稳房价，这一过程中要注重分类施策、因城施策，加大对中小户型的支持力度。此外，在老龄化背景下，部分三四线卫星城还要考虑大卫星城溢出的养老住房需求。

9月30日，为支持住户明显改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在谢亚轩看来，实施换购住房个税退税优惠、上调房贷等措施体现了中国坚持房住不炒的总体定位。从长远角度看，还是要坚持从满足住房刚需出发，继续推进降低住房交易成本，更好、更大范围地满足人们的居住需求。他说。