土地市场转冷，深圳总起拍价达422亿的宅地将何去何从？

原副标题：农地消费市场转冷，广州总总价达422亿的宅地将迪耶县？

房地产消费市场的凉意，农地消费市场开始有所体现。

据兴业证券研究报告数据显示，莆田、济南、烟台、青岛伊瓦诺土地储备的流标率分别为32%、10%、35%、34%，较首次分散卖地的流标率明显增加。

在广州的22宗宅地杀青前，兄弟卫星城的土拍公益活动均转冷。

一直以来，广州都是地产商的兵家必争之地，在前几年更碍于商品住宅工业用地供应稀疏。

现如今广州纸制卖地22宗宅地，总总价达至了422亿元，将于9月28日展开竞投，让消费市场备感惊异。

但在土拍资格证书、资本金明确要求等方面的经济政策缩紧时，广州农地对地产商的诱惑力是否依然，则须要打上一个小标题。

1.限土地价格、限楼价、竞产品品质 地产商无可奈何Tiruvanamalai？

事实上，农地消费市场的转变，也许从今年2月农地分散卖地经济政策出台后，就已显露出败象。

捷伊经济政策明确要求分散发布卖地公告、分散组织机构卖地公益活动。农地卖地时间相对分散，对地产商的资本金明确要求更高。

不过，在随后多个卫星城先后组织机构的首轮农地分散卖地公益活动中，地产商拿地的热忱有增无减。如武汉，申报46宗农地，成交46宗，最低溢价率达至130%，与现如今的情况南辕北辙相反。

导致消费市场出现明显变化的，正是农地卖地准则的改变。

武汉在首轮农地分散卖地时，增设的准则较为宽松，甚至不限制最低土地价格；而在首轮卖地时，不仅限土地价格，还要竞万方坪山镇建，更重要的是，对拿地资本金来源展开严苛审核，明确要求不能直接或间接地使用商业银行资本金。

苏州也推出了类似的严苛规定，其全面实施的竞产品品质准则，即地产商须要提供工程建设计划，在计划通过后才能参与竞投。并且，若有效提出申请文件不足3份，则中止竞拍报名者资格证书提出申请。此外，宗地卖地准则中还明确要求宅地销售。

新政意味着工程建设成本更高、资金回笼周期较长。

对此，《光大先驱报》引述一位苏州本农地产商人士的观点称，地产商不想做EXPSPACE，我们不是公益性质的（机构）。

而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，近期关于地产商债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从地产商投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资本金面状况恶化下拿地积极性减弱。

他提议，须要不断关注地产商拿地的意愿，否则地产商拿地节奏放缓，对各地农地供应目标的完成是一个较大的挑战。

2.广州降楼价、摇号买地 消费市场反应将会如何？

在多个卫星城的农地消费市场转冷之下，广州是否会面临同样的窘境？

事实上，在农地分散供应的经济政策出台前，广州的土拍准则就已经相当严苛——限土地价格（最低溢价率45%）、限楼价、竞土地价格、坪山镇建面积（无偿配建的经济政策性住房），简称双限双竞。

在此前2019年，广州刚推出双限双竞地块时，消费市场一度反应冷淡，外界认为地产商因算不过账而表现谨慎。

后续的土拍情况也证明，地产商依然偏爱广州的农地。

5月13日，一宗南山商地竞价超过1个半小时 制图：界面楼市

而现如今，在广州首轮农地分散供应公益活动中，卖地准则又发生了捷伊改变。

主要变化：

1. 下调商品住宅限价，降幅为3%-9%；

2. 下调农地溢价率，由45%降至15%；

3. 在达至封顶土地价格及配建面积（不得超过商品住宅面积的40%）后，进入摇号环节；

4. 禁马甲参与竞投，同一地产商最多只能参与3宗地竞投；

5. 严苛审核购地资本金来源。

从前三点不难看出，广州希望加强房地联动——为了降楼价，也连带降低封顶价格，并限制无偿配建面积。

这在一定程度上有利于地产商降低拿地成本。

而禁止马甲参与竞投、同一地产商限竞3宗地，则是为了防止多个马甲围猎农地、同一地产商独占多宗地的情况，令农地卖地的过程更为公平。

整体来看，这些新政对地产商拿地既有裨益，也有约束。

而对宗地卖地公益活动而言，新政可能会导致不同宗地的热度分化更明显。

一方面，降低最低限制土地价格的举措，有利于地产商降低竞投热门地块的成本。

但另一方面，冷门宗地很难达至最低限制土地价格，降溢价率的作用不大，但其商品住宅价格却同样被降低，或进一步压缩地产商的利润空间。

同时，由于只能参与3宗宅地的拍卖，地产商拿地的不确定性会进一步增大。

在无限制的情况下，地产商或可以报名者竞投多宗宅地，并根据是否已获得农地的情况，调整竞投策略。

而现如今，竞投数量有限，地产商也难以得知各宗地的报名者热度，并且宗地花落谁家还须要摇号看运气，那么也可能会出现地产商信心满满，却一无所获的情况。

但无论如何，广州首次如此大方地卖地宅地，必然会热闹非凡、话题满满。

（跟进土拍实时情况，请关注界面楼谈公众号，后台回复22宗地，获取直播链接）