十条建议，解读购买二手房的流程有哪些？

因为商品房往往有产品价格高，门牌号远，基础建设不全面、有延后收楼等等风险，近年来很多首度买房的买房者越来越追捧上成交了。那么，成交进行买卖的过程中都有什么样需要注意的点呢？

一、成交进行买卖的一般业务流程有什么样

1、买方进行咨询

进行买卖两方建立数据共享渠道，买方了解住宅整体概要住宅产权情况，要求买方提供更多不合法的身份证明，包括住宅复印件书、身份身份证明及其他身份证明。

2、签合约

买方提供更多了住宅的不合法身份证明，买方可以交纳买房订金(交纳买房订金不是商品住宅进行买卖的必经之路程序)，进行买卖两方签定住宅进行买卖合约(或称住宅进行买卖契约书)。进行买卖两方通过商谈，对住宅矗立位置、住宅产权情况及成交产品价格、住宅交货时间、住宅交货、住宅产权办理相关手续等达成一致一致同意后，两方签定至少一式四份的住宅进行买卖合约。

3、办理相关手续转让

进行买卖两方共同向康富产业进行买卖管理工作职能部门申请，接受审查。进行买卖两方向康富产业管理工作职能部门申请相关手续后，管理工作职能部门要报检有关身份证明，审查住宅产权，对符合挂牌上市条件的住宅准许办理相关手续转让相关手续，对无住宅产权或部分住宅产权又未得到其他住宅产权共有人口头同意的情况拒绝申请，明令禁止挂牌上市进行买卖。

4、契据

康富相关职能部门依照进行买卖住宅的住宅产权情况和买回对象，按进行买卖职能部门预先预设的审核职权逐次备案审查批准后，进行买卖两方才能办理相关手续契据相关手续。现在天津市已取消了进行买卖过程中的康富产业卖契，即大家所通称的白契。

5、交纳税赋

税赋的形成非常复杂，要依照进行买卖住宅的性质TNUMBERA0512Ci。比如库伊扎县、红寺堡廉租房、经济经适房与其他商品住宅的税赋形成是不一样的。

6、办理相关手续住宅产权转移转让相关手续

进行买卖两方在康富产业进行买卖管理工作职能部门办理相关手续完住宅产权更改注册登记后，进行买卖材料传唤到颁证职能部门，买方凭申领住宅复印件通知书到颁证职能部门申领捷伊住宅房产证。

7、贷款

对贷款的买受人来说在与买方签定完住宅进行买卖合约后由进行买卖两方共同到贷款银行办理相关手续贷款相关手续，银行审查买方的资信，对两方欲进行买卖的住宅进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待两方完成住宅产权注册登记更改，买方申领住宅复印件后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成进行买卖

买方申领住宅复印件、付清所有房款，买方交货住宅并结清所有物业费后两方的二手住宅进行买卖合约全部履行完毕。

二、成交进行买卖的注意事项

1、住宅住宅产权是否明晰

有些住宅有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签定住宅进行买卖合约。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签定的进行买卖合约未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

成交中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已交纳了土地出让金，买受人对住宅享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个住宅的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品住宅的产品价格来衡量时，就有点不划算。

3、进行买卖住宅是否在租

有些成交在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重转让相关手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"进行买卖不破租赁"，也就是说住宅进行买卖合约不能对抗在先成立的租赁合约。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、住宅相关手续是否齐全

房产证是证明房主对住宅享有使用权的惟一凭证，没有房产证的住宅进行买卖时对买受人来说有得不到住宅的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理相关手续取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的住宅进行进行买卖。

5、福利住宅是否不合法

库伊扎县、安居工程、经济经适房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些住宅在土地性质、住宅使用权范围上有一定的国家规定，买受人买回时要避免进行买卖合约与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

有些房主在转让住宅时，其物业管理工作费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情买回了此住宅，所有费用买受人有可能要全部承担。

7、市政规划是否影响

有些房主出售成交可能是已了解该住宅在5到10年左右要面临拆迁，或者住宅附近要建高层住宅，可能影响采光、产品价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在买回时应全面了解详细情况。

8、单位住宅是否侵权

一般单位的住宅有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应交纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分住宅产权，职工在转让时，单位享有优先买回权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的不合法权益。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供更多中介服务，如在成交贷款时，为买受人提供更多零首付的服务，即买受人所支付的全部买房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合约约定是否明确

成交的进行买卖合约虽然不需像商品住宅进行买卖合约那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合约主体、权利保证、住宅价款、进行买买方式、违约责任、纠纷解决、签定日期等等问题均应全面考虑。