万达轻资产模式分析(万达轻资产模式的特点)

案例解读：万达商业地产的轻资产转型

如今提起万达，应该无人不知。可以说，万达是一家自带聚光灯的企业。轻资产转型，不管是行业下行压力下的被迫之举，还是主动出击，这位“老大哥”却实实在在的引领着行业的未来走向。

万达集团有四大业务，分别是商管、地产、文化和投资，大家所熟知的万达商业地产就是曾经覆盖了商管和地产两大业务的公司。

为什么说“曾经”呢？这要从他的发展历程来解释了。

2002年9月16日，大连万达房地产有限公司和大连一方地产有限公司各持股50%成立了大连万峰房地产开发有限公司；2007年，从万达集团收购了27家地方公司，更名大连万达商业地产有限公司，成为万达旗下唯一的地产发展平台；2009年变更为股份有限公司；在2018年1月29日，万达商业地产引入腾讯、苏宁、京东和融创的战略投资，用来赎回港股退市时引入的投资人手中的股份，并更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，也就是万达集团下的商管集团，之前的地产业务被剥离出去，由新成立的万达地产集团有限公司负责。

了解了万达商业地产的基本信息后，我们再来看分享的主题：万达的轻资产模式。

在此之前，我们还要先熟悉一下，什么是轻资产？以及国内的其他房地产企业是否也在进行轻资产转型探索呢？

以万达为例，轻资产模式就是建设一个万达广场，全部资金由投资方承担，万达负责项目前期的选址、设计和建造，同时负责商场内的招商和运营管理，万达还会将自己的品牌注入其中，在商场运营过程中使用自己的信息管理系统。简而言之，除了钱是别人掏，其他还是万达全权负责。万达广场正式投入运营后，所产生的租金收益由万达和投资方按照一定比例分成。

重资产模式也就是万达的城市综合体产品，建设万达广场的资金由万达自己出，周边再配套建设写字楼、商铺和住宅等，万达将这些物业对外销售，所产生的现金流再投入到万达广场中，形成“以售养租”的运营模式。

从中国的房地产行业来看，地产开发和商业运营分离，是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

许多标杆房地产企业相继提出轻资产战略转型，像万科、绿城、保利、龙湖地产等等。万达可以说是走在轻资产转型最前列的“三好学生”，早在2015年就正式启动了轻资产模式，当时与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司联手，共建了20座万达广场，这标志着万达走向了轻重并举的道路；2017年全面实施轻资产战略；2018年将轻重资产分离，地产与商管集团各司其职。前面也提到过，正是在这一年，万达完成了商业地产公司的拆分。

伴随着万达地产开发和商业运营的业务分离，万达的组织结构调整也在逐步实施。

首先，分拆出来的地产开发业务由新成立的万达地产负责，业务覆盖地产开发和物业服务，其中地产开发又分为商业项目和住宅项目两大板块。其次，完善商管集团各业务条线，建设业务四大中心：项目管理中心、招商中心、营销策划中心和运营中心，以及九大运营中心：东北、华北、西北、华东、华中、中南、西南、华南九大区域，各区域成立相应的运营管理公司；项目管理中心下则成立各地城市公司。

除了组织结构上的调整，在人事任命方面，万达也是下了很大功夫。

2019年，距离万达牵手腾讯、苏宁、京东和融创四大战略伙伴已经有一年多的时间，此时，腾讯、苏宁开始更深地介入万达商管。来自腾讯的李朝晖、来自苏宁易购的蒋勇成为万达商管新任董事。这两个战略伙伴介入之后，万达商管的董事构成包括董事长丁本锡，董事齐界、曲德君、王志彬、李朝晖、蒋勇，还有独立董事陈汉文、薛云奎、刘纪鹏。

进入2020年之后，万达商管经历了四次高层“换血”。原董事长丁本锡请辞，由万达商管原董事兼副总裁齐界接任董事长和总裁一职。之后，万达商管的副总裁梁飞建、高级总裁助理兼规划中心总经理黄驾宙、首席总裁助理兼招商中心总经理王锐相继离职，由曾任万达集团总裁助理、万达商业地产城市公司总经理的韩扬、华西运营中心总经理陈洪涛、万达商管高级总裁助理章培玉分别接任。2月，万达商管副总裁沈嘉颖离职，由商管集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲接替。4月21日，原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接任齐界，转任万达商管执行总裁。

了解了万达的轻资产转型之路，以及万达为此进行的组织再造手术之后，我们再来看万达的轻重资产两种模式，究竟是怎样运作的呢？

前面我们也简单介绍了一下，那具体来看，“以售养租”的重资产模式就是万达将自有资金和募集到的资金用来购买土地，自己开发建设城市综合体，万达广场作为商业部分只租不售，所有权仍然在万达手中，所获得的租金收益和资产溢价一部分用来归还银行的贷款利息，另一部分归自己所有，万达广场的租约和资产可以拿来抵押，贷款金额又投入到购买土地中，由于物业升值所产生的资产溢价部分还可以拿来进行私募融资、或者整体出售、或者剥离出来单独上市；周边配套的住宅、写字楼和商业街对外销售，所获得的销售收入用来归还银行贷款。

我们再来看万达的轻资产模式，万达与银行、证券、基金等投资机构合作，开发万达广场的资金由投资机构承担，万达负责广场的设计、建设、招商和运营，同时输出万达的品牌、管理、技术和资源等等，建成后，万达广场的所有权和增值收益归投资机构所有，租金收益一分为二，大部分归投资机构，万达每年从中获取30%左右。

轻资产转型以来，万达商管的经营已经取得了比较显著的成效。2018年底，万达广场已开业“轻资产”项目23个，2019年开业的43个万达广场中，有29个是轻资产项目，2020年计划开业的50个万达广场中，37个是轻资产项目，在建的133个万达广场中，107个是轻资产项目。截至目前，万达商管旗下开业的万达广场已经达到324个。

2019年万达商管实现收入434.8亿元，租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。其中，轻资产租金收入同比增长43.9%，万达广场出租率99.9%，租金收缴率100%。

前面我们说到万达进行轻资产转型，并且已经取得了一定成效，那么，万达为什么要转型呢？以前的重资产模式难道不赚钱了吗？

从整个行业来说，房地产的“黄金时期”已经过去了，以前看好的物业升值前景已经不复存在，并且，重资产模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，靠单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式来盈利更加困难，所以轻资产模式应运而生。

单从万达自身来说，除了行业共有的各种压力，上市融资也像一座大山，时刻压在万达身上。为了拓宽融资渠道，万达从2009年底就启动A股上市之路，但2010年遇到房地产严格调控，先后出台的“国十一条”、“新国四条”等一系列房地产调控政策，从需求和供给两方面进行了全方位的收紧，包括首付比率、贷款利率、房地产开发用地、融资IPO等等。随后几年，虽有相对宽松的房地产政策相继出台，但总的来说还是处于政策紧缩周期之内，实际上是叫停了房地产企业的股权融资，转型轻资产后，就可以不被划入“房地产”板块，从而避开政策风险。4年后，万达因未按照上市规则报送预先披露材料而终止上市，随后在香港上市，但上市首日就跌破发行价，之后股价一直下跌，也是因为境外投资者并不看好万达的重资产模式，在香港上市18个月后，万达从香港退市，重回A股。

但从2015年受理申请后，直至今日仍未成功上市，最新的数据显示，今年3月6日，万达中止审查，之后是恢复审查还是终止，也让我们拭目以待。

撰写：谦启咨询团队

编辑、排版、校对：小谦

主编：陈勇

出处：谦启管理评论

轻”资产模式 什么是重资产什么是轻资产

1、重资产，经济学术语，指的是企业所持有的，例如写字楼、厂房、原材料、机械设备等有形的、固定的资产。 重资产公司指以较大的资金投入，获得较少的利润回报，利润率较低。产品更新后需要更新生产线，资产折旧率高，如大多数机械制造企业。

2、轻资产，属于无形的资产，相对于占用了大量资金的重资产而言，企业的经验、规范的流程管理、治理制度、品牌、客户关系、人力资源、企业文化等无形资产占用资金比较少，轻便灵活，此类资产被称为轻资产。轻资产公司指以较少的资金投入，获得较大的利润回报，利润率较高，以达到利润最大化。

温馨提示：以上内容仅供参考。

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万达茂、万达广场、万达轻资产分别指的是啥?

万达茂和万达广场都是集电影科技乐园+大型采暖停车楼+商业中心+室外主题乐园+高端酒店群为一体的文化旅游商业综合项目为一体的文化旅游商业综合项目。其中万达茂全国包括哈尔滨、成都、青岛、广州、南昌等10个城市建有，而万达广场在多达138个城市都有。 万达轻资产:是万达集团的新的经营概念。轻资产运营侧重自己则专注于产品研发、销售、服务与品牌推广的商业模式。战略的核心思想就是运用杠杆原理，充分利用各种外界资源，减少自身投入，把自身资源集中于产业链利润最高的阶段以提高企业的盈利能力。 万达集团 万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团，2017年位列《财富》世界500强企业第380名。截至2017年7月10日，万达集团总资产8826.4亿元，2017年上半年收入1348.5亿元。

万达的轻资产是什么意思？

万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。

2015年7月，王健林发布“万达旅游发展战略”，表示万达正全力转型，并将2020年完成转型目标的计划提前到2018年。届时，万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体的三分之二以上，万达集团形成四个支柱产业，万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。

从长白山的项目可以看出，在将文旅产业转手给融创之前，王健林就已下决心要将其手中的文旅项目轻资产化。目前，其文化集团旗下，主题乐园公司所管理的项目已全部售卖给融创，不过仍有包括500亿元的西安万达城、500亿元长沙万达城等协议框架暂未执行。

在大手笔出售文旅和酒店业务后，万达集团正试图驶入一条“轻”赛道，其文旅产业已完全从过去的商业地产板块剥离，运营业务则继续由文化集团承接，并同酒店管理公司一起，在今年8月被注入到港股万达酒店发展（00169.HK）旗下。

按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。同时，万达集团表示，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。

从2015年年初，“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。

扩展资料

2017年8月9日上午，万达酒店发展（0169，HK）发布公告短暂停牌，以待刊发内部消息。公告中透露，已签署关于涉及该公司关联人士就可能资产重组的意向书。

这些大大小小的交易，全部是万达旗下资产的“左手换右手”，看似只是万达集团内部巨量资产的内部腾挪。实则是在632亿元世纪交易后，把王健林的轻资产逻辑演绎得更加完全的关键一步。

在王健林接受《财新》的专访中，他不无骄傲地表示，通过与融创的协作转让，万达露出两个优质的轻资产公司，一个是文化旅游治理公司，一个是酒店管理公司。

参考资料来源：凤凰网-万达“轻资产”转型困局：比起文旅项目，更擅长资本操作

参考资料来源：百度百科-万达轻资产香港闪电上市

放弃全球最大影院控股权，万达真的扛不住了吗？

说起万达，相信大家肯定都不陌生，那么在放弃全球最大的影控股权，万达真的扛不住了吗？这个问题的答案是确定的。万达真的是扛不住了。

一、万达遇到南关

大家对万达一定非常熟悉，我问日常生活中，有万达影视，万达广场。之前，对万达影视和万达广场的印象是非常火爆的，但在放弃全球最大影院控股权后，再加上新冠肺炎的影响，不管是万达广场还是万达影院，都几乎没有什么人，面临着停业关门。而据媒体透漏，万达现在已经债台高筑，万达的负责人，王健林，已经在尽力变卖自己的物品来还欠款，但是因为万达贷款巨大，欠银行不欠的钱，所以王健林这样做，也无济于事。而对于王健林来这一大佬来说，他曾经是中国的首付，风云了一个时代，而如今的万达遭遇到了难关，据悉，王健林通过各种方式，甚至是抛售地表的手段来渡过难关。

二、轻资产重负债

对于万达来说，在全国各地各个城市几乎都有万达广场，而现在不管是万达广场还是万达影视，都是没什么人，相当的冷清。因为现在的年轻人，平时在家里看看抖音，刷刷微博，玩会游戏，至于购物，可以在淘宝或者京东上，各种途径购买，没有人愿意再去广场和影院了。所以，高科技的发展便捷，直接导致了对万达的冲击，给万达带来了前所未有的难关。万达这些年来也可以说是疯狂扩张，因为自己旗下没有现金，所以走的是高负债模式，万达属于轻资产，重负债的情况，一旦资金链断裂很容易导致破产，据悉，万达曾经资金链也真的断过。

所以，不难看出，虽然过去的万达在社会上风靡一时，但是在社会科技的不断发展与进步，在高科技的便捷和新冠疫情的影响之下，现如今的万达，面临着巨大的难关和考验，所以说，放弃了最大的影控股权，万达真的有点扛不住了，在欠银行这么多贷款的情况下，王健林变卖自己的物品和房产来还银行的欠款，但也只是微乎其微，因为欠的贷款实在是太多了，不是单单靠王健林变卖房产或者物品就可以还清的。所以，大多数人认为，这次万达是真的遇到了难关，想要度过难关也不是件容易的事情。

创业很多人都去尝试过，为什么很多人喜欢轻资产运作呢？

轻资产的本质就少搞固定投资，因为回收期太长，在回收期的时间内面临的不确定性大，那么你能够回收的成本的可能性就会变小，所以常用的是轻资产的运作方式。

1、什么是轻资产运作？1.1、餐饮的重资产运作模式比如做餐饮吧，最近这些年的火锅店是很火的，如果你要去开一家火锅店，那么该怎么做？租赁一个门面、然后请厨师和相关服务人员，店面装修，这一套下来是需要及时前期的投入资金的，这个模式就是重资产运作，一旦你开始运营，那么每天还有运营成本。

1.2、餐饮业的轻资产的运作模式还是开一家火锅店，但是你不是自己去开，而是建立一个品牌、管理体系以及运营的 系统，通过输出品牌、管理和运营体系，建立一种加盟的模式，这个就是轻资产运营的模式了，成本会低很多。

其实从连锁来看，重资产运作就是直营店的模式，而轻资产运作就是加盟的形式，这种模式做的最厉害的就是肯德基和麦当劳了，而作为品牌输出方，能够获取的利润点是很多的，比如供应链，如果你的市场做够大，量足够大，在供应链是有很多可以盈利的点的。又比如最近几年很火的一种水果店——百果园，全国开店，如果采取的是重资产模式是不可能这么快的，那么就采取轻资产模式。

2、重资产模式和轻资产模式是各有利弊比如快递业的，顺丰就是直营店的模式，那么他对各个环节的把控能力就比较强，但是由此产生的成本也很高，那么收取的费用自然就高了，那么他经营的物流业务只能是那些利润率高的产品和业务。

但是四通一达的网点要比顺丰多很多，但是采取的大多是加盟的形式，那么对各个环节的把控力度是要差些的，这个也决定了他们的业务是比较苦和累的，产品的利润率并不高。这个就是轻资产的模式。轻资产还是重资产是看不同的行业，和阶段，也看自己的资金实力情况，没有统一的标准，根据自己的自身情况作出的抉择才是对的。

3、从电商的模式看轻资产和重资产阿里巴巴和京东的模式就是轻资产和重资产的模式，两种模式的竞争是差异化的竞争，阿里巴巴是采取由第三方来买货，自己提供平台和系统，为商家赋能，阿里巴巴收取佣金，赚钱广告费用，有点雁过拔毛的意思，物流也是又第三方来做，但是他的好处就是用比较少的资金能够撬动巨大的资源。

而京东的模式就是直营，对产品的质量会更加有保障，所以他的产品也是多以3C产品和家电产品为主，直营的运营成本要高得多，因为相当于你要把原本是数百万商家干的活自己全干了，所以成本压力自然很大。而在物流方面更是自建物流，也是把物流公司的活也自己干了，这其中的成本是非常高的。

但是这种差异化的竞争让京东能够在电商领域杀出一条道路来，如果当时他不采用这种竞争方式，那么很可能京东也不会存活到今天，因为毕竟做第三方平台还能存活的电商基本只有阿里巴巴了，拼多多又是第三种模式了，在此不详细叙述了。

4、普通创业者尽量选择轻资产轻资产投入资金少，回收期快，这样的特点比较适合一般的创业者，不至于陷入太深，但是这种模式的弊端就是门槛低，没有什么护城河，除非你做大了，有了规模和品牌效应，早期的竞争压力是比较大的，而重资产模式由于门槛更高，所以进入者少。所以，不同的模式都是有其利弊两方面的，每个人的资源也是有利弊的，选择适合自己的模式才是硬道理。

最后再举一个例子，万达，万达是做商业地产的，以前是重资产模式，搞得杠杆压力非常大，负债很高，这样就担不起风险，如果资金一旦有了问题，那么万亿资产瞬间就会坍塌，所以这些年万达在转型，转型为轻资产模式，自己做运营商，做品牌和管理的输出，而掏钱的事情分给其他的投资人去做，那么这样下来，更多的人加入万达的事业当中来，能够带动更多的资金，而万达的资金压力和风险也小了。

万达当时把文旅项目都卖给了融创，但是在合同中约定：运营的人还是万达，品牌也不变更，只是当时那种紧急情况最后价格被砍得比较厉害，但是总体来说也不算是赔本的买卖，当时就回笼了自己，而后期还有运营的收入源源不断的流入。

总结：选择适合自己的模式，普通人尽量选择轻资产模式。

关于万达轻资产模式分析和万达轻资产模式的特点的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。微信号:ymsc_2016